‘주택’과‘주거용 오피스텔’에 관한 구 지방세법상 취득세율 사건

헌법재판소는 2020년 3월 26일 재판관 전원일치 의견으로,‘주택’에 적용되는 취득세율을 규정한 구 지방세법(2015. 7. 24. 법률 제13427호로 개정되고, 2016. 12. 27. 법률 제14475호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호 중‘취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택’에 관한‘주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법 제38조에 따른 건축물대장에 주택으로 기재’부분 등이 주거 목적으로 ‘오피스텔’을 취득한 경우를 합리적 이유 없이 차별하지 아니하여 모두 헌법에 위반되지 않는다는 결정을 선고하였다. [합헌]

□사건개요
○ 2017헌바363 사건
2017헌마363 사건의 청구인 음○○(선정당사자, 다음부터 ‘청구인’이라고만 한다)과 선정자들(다음부터 청구인과 선정자들을 모두 합하여 ‘청구인등’이라 한다)은 수원시 영통구에 있는 ‘□□’ 오피스텔의 구분건물을 취득하였다. 청구인등은 위 오피스텔이 ‘업무시설’임을 전제로 지방세법에 따라 과세표준에 ‘1천분의 40’의 세율을 적용한 취득세를 신고·납부하였다.
청구인등은 2016년 3월경 위 오피스텔이 주거시설에 해당한다고 주장하며, 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)이 아니라 같은 항 제8호의 유상거래를 원인으로 취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택에 관한 세율(1천분의 10)이 적용되어야 한다는 이유로 취득세 경정청구를 하였으나, 영통구청장은 이를 모두 거부하였다.
청구인등은 위 청구인을 선정당사자로 하여 2016. 11. 28. 영통구청장의 위 거부처분 취소를 구하는 소송을 제기하였다. 위 청구인은 그 소송 계속 중 유상거래를 원인으로 취득한 주택에 적용되는 취득세율에 관한 구 지방세법 제11조 제1항 제8호에 대해 위헌법률심판제청을 신청하였다. 당해 법원은 2017. 7. 11. 위 청구인의 청구를 모두 기각하고, 같은 날 위 제청신청도 기각하였다. 위 청구인은 2017. 7. 31. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
○ 2019헌바403 사건
2019헌바403 사건의 청구인들은 2018년 중·하순경 수원시 영통구에 있는 ‘◆◆’ 오피스텔의 구분건물을 취득한 다음, 위 오피스텔이 ‘업무시설’임을 전제로 지방세법에 따라 ‘1천분의 40’의 세율을 적용한 취득세 등을 신고·납부하였다.
위 청구인들은 2019년 2월경 위 오피스텔이 실질적으로는 주거용으로 사용되고 있다고 주장하며, 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)이 아니라 같은 항 제8호의 유상거래를 원인으로 취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택에 관한 세율(1천분의 10)이 적용되어야 한다는 이유로 취득세 등 경정청구를 하였다. 그러나 영통구청장은 위 경정청구를 모두 거부하였다.
위 청구인들은 2019. 3. 21. 영통구청장의 위 거부처분 취소를 구하는 소송을 제기한 다음, 그 소송 계속 중인 2019. 9. 20. 유상거래를 원인으로 취득한 주택에 적용되는 취득세율에 관한 구 지방세법 제11조 제1항 제8호에 대해 위헌법률심판제청을 신청하였다. 당해 법원은 2019. 10. 17. 청구인들의 청구를 모두 기각하고, 같은 날 위 제청신청도 모두 기각하였다. 위 청구인들은 2019. 10. 25. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
○ 2019헌바447 사건
2019헌바447 사건의 청구인들은 2018년 초·중순경 하남시에 있는 ‘▲▲’ 오피스텔의 구분건물을 취득한 다음, 위 오피스텔이 ‘업무시설’임을 전제로 지방세법에 따라 ‘1천분의 40’의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고·납부하였다.
위 청구인들은 2018년 6월경 위 오피스텔이 실질적으로는 주거용으로 사용되고 있다고 주장하며, 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)이 아니라 같은 항 제8호의 유상거래를 원인으로 취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택에 관한 세율(1천분의 10)이 적용되어야 한다는 이유로 취득세 경정청구를 하였다. 하남시장은 위 경정청구를 모두 거부하였다.
위 청구인들은 2019. 1. 31. 하남시장의 위 거부처분 취소를 구하는 소송을 제기한 다음, 그 소송 계속 중인 2019. 8. 16. 유상거래를 원인으로 취득한 주택에 적용되는 취득세율에 관한 구 지방세법 제11조 제1항 제8호에 대해 위헌법률심판제청을 신청하였다. 당해 법원은 2019. 10. 17. 청구인들의 청구를 모두 기각하고, 같은 날 위 제청신청도 모두 기각하였다. 위 청구인들은 2019. 11. 18. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

□ 심판대상
○ 이 사건 심판대상은 ① 구 지방세법(2015. 7. 24. 법률 제13427호로 개정되고, 2016. 12. 27. 법률 제14475호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호 중 ‘취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택’에 관한 ‘주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법 제38조에 따른 건축물대장에 주택으로 기재’ 부분, ② 구 지방세법(2016. 12. 27. 법률 제14475호로 개정되고, 2018. 12. 31. 법률 제16194호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호 중 ‘취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택’에 관한 ‘주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재’ 부분, ③ 구 지방세법(2018. 12. 31. 법률 제16194호로 개정되고, 2019. 12. 31. 법률 제16855호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호 중 ‘취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택’에 관한 ‘주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재’ 부분(다음부터 이를 모두 합하여 ‘심판대상조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이다.

[심판대상조항]
구 지방세법(2015. 7. 24. 법률 제13427호로 개정되고, 2016. 12. 27. 법률 제14475호로 개정되기 전의 것)
제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택[「주택법」제2조 제1호에 따른 주택으로서「건축법」제38조에 따른 건축물대장에 주택으로 기재되고, 건축물의 용도가 주거용{「영유아보육법」제10조 제5호에 따른 가정어린이집,「아동복지법」제52조 제1항 제4호 및 제8호에 따른 공동생활가정·지역아동센터(같은 조 제2항에 따라 통합하여 설치한 경우를 포함한다) 및「노인복지법」제31조에 따른 노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외한다}으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억 원 초과 9억 원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억 원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다.

구 지방세법(2016. 12. 27. 법률 제14475호로 개정되고, 2018. 12. 31. 법률 제16194호로 개정되기 전의 것)
제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택[「주택법」제2조 제1호에 따른 주택으로서「건축법」에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}되고, 건축물의 용도가 주거용{「영유아보육법」 제10조 제5호에 따른 가정어린이집,「아동복지법」 제52조 제1항 제4호 및 제8호에 따른 공동생활가정·지역아동센터(같은 조 제2항에 따라 통합하여 설치한 경우를 포함한다) 및「노인복지법」 제31조에 따른 노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외하되, 「노인복지법」(법률 제13102호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따른 분양형 노인복지주택은 포함한다}으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억 원 초과 9억 원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억 원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다.

구 지방세법(2018. 12. 31. 법률 제16194호로 개정되고, 2019. 12. 31. 법률 제16855호로 개정되기 전의 것)
제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택[「주택법」제2조 제1호에 따른 주택으로서「건축법」에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억 원 초과 9억 원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억 원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다.

□ 결정주문
○ 구 지방세법(2015. 7. 24. 법률 제13427호로 개정되고, 2016. 12. 27. 법률 제14475호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호 중 ‘취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택’에 관한 ‘주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법 제38조에 따른 건축물대장에 주택으로 기재’ 부분, 구 지방세법(2016. 12. 27. 법률 제14475호로 개정되고, 2018. 12. 31. 법률 제16194호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호 중 ‘취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택’에 관한 ‘주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재’ 부분, 구 지방세법(2018. 12. 31. 법률 제16194호로 개정되고, 2019. 12. 31. 법률 제16855호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호 중 ‘취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택’에 관한 ‘주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재’ 부분은 모두 헌법에 위반되지 아니한다.

□ 이유의 요지
● 쟁점의 정리
○ 심판대상조항은 유상취득한 주택에 관한 표준세율이 적용되는 요건과 범위를 정하고 있다. 심판대상조항에 의하면 6억 원 이하인 오피스텔을 유상취득한 자는 주거의 목적으로 해당 오피스텔을 취득한 것이라 하더라도 주택을 유상취득한 경우에 관한 세율(‘1천분의 10’)보다 높은 세율(‘1천분의 40’)에 따른 취득세를 부담해야 한다. 심판대상조항이 주택과 달리 오피스텔을 취득한 경우를 합리적 이유 없이 차별하여 조세평등주의에 위배되는지 여부가 문제가 된다.

● 조세평등주의 위배 여부 - 소극
○ 심판대상조항을 포함한 구 지방세법 제11조 제1항 제8호는 유상거래를 원인으로 한 주택의 취득에 적용하는 표준세율에 관한 조항이다. 이처럼 표준세율을 따로 정한 것은 그동안 일정요건 아래 주택 유상취득에 관한 취득세를 경감하였던 종전의 지방세법 내지 지방세특례제한법 조항에 연원을 둔 것으로, 심판대상조항의 입법목적은 주택 유상거래에 따른 취득세 부담을 완화하여 주거안정 및 주택거래 정상화 내지 활성화를 도모하기 위한 데에 있다.
○ 청구인들은 주거 목적으로 취득한 오피스텔은 주택과 다를 것이 없으므로 취득세 부과에 차별을 두어서는 안 된다는 취지로 주장한다. 그런데 주택과 오피스텔은 그 법적 개념과 용도에서부터 차이가 있다. 건축법령상 오피스텔은 ‘업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물’로서 주택과 달리 일반업무시설에 해당한다(건축법 제2조 제2항 등 참조). 주택법도 주택과 오피스텔을 개념상 구별하고 있다(주택법 제2조 참조).
○ 주택과 오피스텔은 국토계획법령·건축법령·주택법령 등 관련 법령을 바탕으로 한 서로 다른 내용의 법적 규율 대상이라는 점에서도 차이가 있다. 예를 들면 주택과 오피스텔은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 건축이 허용되는 용도지역과 규모 등이 상이하다. 주택과 달리 오피스텔의 경우 주거지역에서의 건축이 제한되는 반면 상업지역 등에서의 건축은 폭넓게 허용되며, 비교적 완화된 용적률과 건폐율을 적용받을 수 있다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조, 제76조 등 참조). 오피스텔은 노대(발코니) 설치가 허용되지 않고, 사무구획별 전용면적이 85제곱미터를 초과하면 바닥난방이 제한되는 등 건축기준이 주택의 그것과 다르다(건축법 시행령 별표 1 제14호 나목 등 참조).
○ 주택과 오피스텔은 그 유지·관리방법과 기준, 공급·분양 방법 및 절차 등에서도 구별된다. 오피스텔 유지·관리는 주로 건축법과 집합건물법 등의 규율 대상인 데 비해, 주택법상 공동주택은 구 주택법(2016. 8. 12. 이전) 또는 공동주택관리법상 관리주체·관리규약·관리비 및 회계운영·분쟁조정 등에 관한 각종 기준에 따른다. 주택법에 따른 주택공급의 경우에는 입주자자격·공급순위 등 주택법령상 비교적 엄격한 기준이 적용되고, 특정 지역에서 일반인에 분양하는 공동주택은 그 분양가격이 제한되는 등 오피스텔을 분양하는 경우와 달리 규율되고 있다(주택법 제54조, 제57조 등 참조).
○ 위와 같은 주택과 오피스텔에 관한 규율의 차이는 주택과 달리 오피스텔의 주기능이 ‘업무’에 있다는 것에 기인한다. 주택과 오피스텔은 그 법적 개념과 주된 용도가 다름으로 말미암아, 건축기준, 관리방법·기준, 공급·분양 절차 등 여러 가지 주요 사항에 관한 규율에서 구별되는 것이다.
아울러 주택과 오피스텔의 취득세율 체계는 우리나라의 주거 현실이나 주거 정책과도 긴밀히 맞물려 있다고 할 수 있다. 오피스텔에 대한 사회적 수요가 꾸준히 이어지고 있다고는 하지만, 국토교통부가 매년 발표하는 ‘주거실태조사’ 통계보고서 등 자료에 따르면 아파트 등 주택법상 주택이 오피스텔과 비교하여 여전히 큰 비율을 차지하고 있음이 확인된다.
○ 그 밖에도 청구인들은 재산세, 양도소득세 등 일부 다른 세목과 관련하여 오피스텔의 사실상 사용 용도를 반영하여 과세가 이루어지는 경우가 있다는 점을 이유로 심판대상조항이 조세평등주의에 위배된다고 다투었다. 그러나 재산세, 양도소득세 등과 심판대상조항이 규정한 취득세는 그 과세목적은 물론 납세의무자, 과세시기 등 구체적 과세요건을 모두 달리하므로, 다른 일부 세목의 과세방법에 터 잡아 곧 심판대상조항의 위헌성을 문제 삼을 수는 없다.
○ 입법자가 오피스텔의 사실상 용도와 관계없이 주택과 오피스텔을 구별하여 그 취득세에 관한 세율 체계를 달리 규정한 것을 두고 비합리적이고 불공정한 조치라 할 수 없으며, 현저히 자의적이라고 보기 어렵다. 심판대상조항이 오피스텔 취득자의 주관적 사용 목적 내지 의사를 고려하지 않았다고 하더라도 그것만을 이유로 조세평등주의에 위배된다는 결론에 이를 수는 없다.