상가임대차 권리금 회수기회 보호 규정 적용 제외 사건

헌법재판소는 2020년 7월 16일 재판관 전원일치 의견으로, 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포의 일부인 경우 임차인의 권리금 회수기회 보호 등에 관한 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4를 적용하지 않도록 하는 구 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의5 제1호 중 대규모점포에 관한 부분은 헌법에 위반되지 않는다는 결정을 선고하였다. [합헌]

□ 사건개요
○ 청구인 2018헌바242 사건과 2018헌바508 사건에 공통되는 내용임.
은 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포의 일부를 임차한 상가임차인이다.
○ 임대인이 임대차계약에 따른 임대차기간 종료 이후 청구인을 상대로 임차목적물의 인도를 구하는 소를 제기하자, 청구인은 임대인이 청구인의 권리금계약 체결을 방해하여 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4 제1항이 보장하는 권리금 회수기회를 박탈하였다는 이유로 손해배상금의 지급을 구하는 반소를 제기하였다.
○ 청구인은 위 소송 계속 중 임대차목적물이 유통산업발전법 상 대규모점포의 일부인 경우 권리금 적용 제외를 규정한 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의5 제1호가 청구인의 재산권과 평등권을 침해하여 위헌이라고 주장하며 위헌법률제청신청을 하였으나 기각되자 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

□ 심판대상
○ 이 사건 심판대상은 구 ‘상가건물 임대차보호법’(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되고 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의5 제1호 중 대규모점포에 관한 부분(이하 ‘심판대상조항’)의 위헌 여부이다.
[심판대상조항]
구 상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되고 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것)
제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우

□ 결정주문
구 상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되고 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의5 제1호 중 대규모점포에 관한 부분은 헌법에 위반되지 아니한다.

□ 이유의 요지
● 쟁점
2015년 개정된 ‘상가건물 임대차보호법’(이하 ‘상가임대차법’)은 기존에 관행으로만 인정되어오던 권리금의 회수기회를 법적으로 보장하기 위하여, 임차인이 권리금 계약을 통하여 신규임차인으로부터 권리금을 회수하고, 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않을 의무를 부담하며 그 위반 시 손해배상책임을 지도록 정하였다(제10조의4 제1항 내지 제3항).
심판대상조항은 입법자가 위와 같이 권리금 회수기회를 보호하는 제도를 형성함에 있어서 그 보호 대상의 범위를 설정한 것으로서, 입법자로서는 상가임대차법을 통해 재산권 질서를 새로이 형성함에 있어서 상가임차인의 보호와 임대인 등 다른 권리 주체들의 재산권, 거래의 안전과 같은 법익 간에 균형을 이루도록 하여야 한다(헌재 2014. 3. 27. 2013헌바198 참조).

● 재산권 침해 여부
○ 헌법재판소는 임차인 보호를 위해 사적자치원리에 수정을 가하여 임차인의 지위를 강화하는 것은 임대인 등 다른 권리주체의 법익과 충돌하므로 상충하는 법익 간의 균형을 이루기 위해 상가임대차법의 적용을 일정 범위의 임대차관계로 한정하는 것은 그 목적의 정당성이 인정된다고 판단한 바 있다(헌재 2014. 3. 27. 2013헌바198 참조).
○ 권리금 회수기회의 보호 대상을 어느 범위로 할 것인지에 관해서도, 2015년 개정법 마련 당시 대규모점포에 관한 실태조사를 할 시간과 예산이 부족한 상황이었던 점, 상가임대차법 제2조 제1항 단서가 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차를 법의 적용대상에서 제외하면서 대통령령의 개정을 통하여 점차 법의 적용대상을 확대해온 것과 같이, 권리금 회수기회 보호 규정도 실태조사를 실시한 후 점차적으로 그 적용대상을 확대할 수 있는 점, 다음에서 보는 바와 같이 대규모점포의 장소적 여건 등이 일반 상가건물에 비하여 특수성이 있고, 대규모점포의 임차인에 대해서도 권리금 회수의 간접적인 보호수단이 있는 점 등을 고려할 필요가 있다.
○ 대규모점포의 경우 임대인이 막대한 비용과 노력을 들여 상권을 형성하고 유지·관리하며 임차인은 그 결과로 형성된 지명도나 고객을 이용하여 영업을 하는 측면이 있으며, 대규모점포는 공간구조에 어떤 상품, 어떤 임차인을 갖출 것인지에 관한 임대인의 계획에 따라 전체 매장의 성공여부가 좌우된다. 권리금 회수기회 보호 규정을 대규모점포에 적용함에 있어서는 이러한 대규모점포의 특성을 고려하여 임대인의 계약 상대방 선택의 자유를 보다 넓게 인정하는 등 임대인의 지위와의 조화를 도모할 필요가 있다.
○ 대규모점포의 경우에도 부속물매수청구권(민법 제646조) 또는 비용상환청구권(민법 제626조 제2항)을 행사하여 투하자본을 회수할 가능성이 있으며, 상가임대차법에서 임차인에게 보장하는 계약갱신요구권(제10조)이나 대항력(제3조)규정의 적용을 받아 권리금 회수를 간접적으로 보호받고 있다.
○ 이상과 같은 점을 종합할 때, 심판대상조항이 입법형성권의 한계를 일탈하여 청구인들의 재산권을 침해한다고 보기 어렵다.